¿Cómo parar una orden de demolición?

I. ¿Qué es una orden de demolición?

Una orden de demolición es un acto administrativo de carácter ejecutivo, mediante el cual se pone fin a un procedimiento de disciplina urbanística, -incoado a razón de una infracción de tipo urbanístico-, cuando se han ejecutado obras sin haber obtenido la licencia correspondiente, o cuando se han ejecutado las mismas, sin ajustarse a la licencia concedida, es decir, contradiciendo lo señalado por la Administración o ejecutando más de lo señalado.

Esta orden de demolición puede imponerse de manera simple, ordenando que se proceda al derribo o demolición de lo construido, pudiendo, además, imponer una orden de ejecución o a título de ejecución trayendo consigo la reposición de elementos que hayan sido eliminados y que deban reconstruirse. Es por ello, que, uno de los aspectos a tener en consideración al momento de recibir un acto de este tipo, es precisamente: ¿cómo suspender una orden de demolición o derribo?

II. ¿Cuándo se dicta la orden de demolición y en qué casos?

Como se adelantó en el epígrafe anterior, la orden de demolición es el acto con el cual se finaliza el procedimiento de disciplina urbanística, cuando se han ejecutado obras sin haber obtenido la licencia correspondiente o cuando se han ejecutado sin ajustarse a la licencia concedida. No obstante, se debe aclarar que, antes de emitir esta orden, el Ayuntamiento competente debe garantizar el debido procedimiento y especialmente el derecho de defensa del interesado.

Para ello, se concede audiencia al propietario de la edificación, permitiéndole presentar las alegaciones pertinentes y realizar los trámites legales necesarios, como la solicitud de una licencia que acredite que la obra no contraviene lo dispuesto en el planeamiento urbanístico vigente. En consecuencia, no sólo resulta relevante determinar cuándo y en qué casos se dicta una orden de demolición, sino también saber cómo puede suspenderse o evitarse su ejecución mediante los mecanismos legales correspondientes.

III. ¿Cuáles son las vías a través de las cuales se puede imponer una orden de demolición o derribo?

En el ámbito del Derecho Administrativo, existen dos vías a través de las cuales se puede llegar a adoptar una orden de demolición de una edificación contraria a la legislación urbanística o, en su caso, a la legislación sectorial de protección de dominio público. Estas vías son:

1. La vía administrativa: cuando la orden de derribo se acuerda por la Administración a través de una resolución o acto administrativo.
2. La vía judicial: cuando es un juez contencioso-administrativo el que en su sentencia ordena la demolición, tras anular un acto administrativo (la licencia) o al estimar un recurso contra una omisión en la actuación administrativa.

Por lo tanto, es importante conocer a través de qué vía ha sido impuesta la orden de demolición o derribo, para poder determinar cómo parar una orden de demolición.

IV. ¿Qué consecuencias tiene la orden de demolición?

Dentro de las consecuencias que produce una orden de demolición, podemos mencionar:

1. Una vez que, la orden de demolición o derribo es notificada, la misma adquiere carácter ejecutivo, debiendo ser cumplida por el destinatario, salvo que ésta sea recurrida y se suspenda su ejecutividad.
2. En caso de que el destinatario no cumpla, el Ayuntamiento puede hacerla cumplir encargando a un tercero la demolición y embargando al destinatario de la orden el importe necesario para llevarla a cabo, -siempre que la ejecución no esté suspendida o haya llegado a prescribir-. Incluso si la obra debe hacerse dentro de un domicilio, el Ayuntamiento puede pedir autorización al juzgado de lo contencioso-administrativo para poder entrar en el domicilio y ejecutar la obra de demolición.

Por lo tanto, es necesario conocer la forma cómo suspender una orden de demolición o derribo.

V. ¿Cómo se puede parar una orden de demolición?

Los interesados cuentan con dos vías para parar una orden de demolición o derribo las cuales radican en su impugnación bien sea en la vía administrativa o en la vía judicial.

En primer lugar, con fundamento en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (en lo sucesivo, Ley 39/2015), se podrá recurrir en vía administrativa, interponiendo un recurso de alzada o un recurso potestativo de reposición ante el órgano que dictó el acto administrativo que contiene la orden de demolición, según corresponda, dentro del plazo de un mes, contado a partir del momento en que se reciba la notificación de la referida orden.

Mientras que, de conformidad con la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, la segunda vía para paralizar una orden de demolición, es la vía judicial, mediante la interposición de un recurso contencioso administrativo ante el juzgado de lo contencioso-administrativo que corresponda, teniéndose para tal fin, un plazo de dos meses contados a partir del momento en el cual se recibió la orden de demolición o desde el día siguiente al que se notifique la resolución expresa de desestimación del recurso en vía administrativa. También se podrá recurrir en sede contencioso-administrativa una vez vencido el plazo para la resolución del recurso administrativo interpuesto, sin que se hubiera obtenido respuesta expresa.

La utilización de una u otra vía de recurso es opcional para la persona interesada, y se puede interponer primero el recurso administrativo, y, si se desestima, iniciar la vía judicial, o acudir directamente a la vía judicial, en ambos casos, a los fines de la suspensión de la orden de demolición se debe solicitar como medida cautelar que se acuerde la suspensión de la ejecución del acto en tanto se decide el recurso, para evitar perjuicios de imposible o muy difícil reparación, lo que de manera automática genera una prohibición para la Administración quien no podrá ordenar la ejecución forzosa, por lo menos, no hasta que se resuelva si procede o no conceder la medida solicitada.

En consecuencia, para la paralización de una orden de demolición, es necesario que, con la interposición del recurso administrativo o contencioso-administrativo, se acompañe y fundamente la solicitud de suspensión de los efectos de la orden de demolición, con base en que, por una parte, la ejecución de la orden de demolición pudiera causar perjuicios de difícil o imposible reparación, o, que la impugnación del acto administrativo, se fundamente en alguna de las causas de nulidad de pleno derecho, previstas en el artículo 47 de la Ley 39/2015. En ese sentido, bajo las anteriores circunstancias, el órgano a quien competa resolver el recurso, previa ponderación, suficientemente razonada, entre el perjuicio que causaría al interés público o a terceros la suspensión y el ocasionado al recurrente como consecuencia de la eficacia inmediata del acto recurrido, podrá decretar la suspensión de la ejecución del acto impugnado, incluso de oficio.

VI. ¿Qué consecuencias trae consigo recurrir una orden de demolición?

Si se procede a recurrir la orden de demolición, se pueden presentar varias situaciones positivas para el recurrente, como:

1. El acto administrativo que ordena la demolición no adquiere firmeza;
2. Se pudiera solicitar y obtener la paralización de la ejecución de la orden de demolición;
3. Se pudiera argumentar sobre la legalidad de la obra ejecutada, de la que se pretende la demolición;
4. Le permitiría al ayuntamiento revisar si la orden de demolición se encuentra ajustada a la normativa urbanística.

VII. ¿Cuándo prescribe una orden de demolición?

De conformidad con lo establecido en la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la orden de demolición prescribe en cinco años.

No obstante, el plazo de prescripción de la orden de demolición suele variar porque cada comunidad autónoma establece sus propias leyes urbanísticas. En casi todas las comunidades autónomas los plazos coinciden con la normativa estatal, aunque en algunas se extiende hasta un máximo de ocho años.

VIII. ¿Siendo firme en vía administrativa la resolución dictada en un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística que ordena la demolición de lo construido cabe alegar la prescripción/caducidad de dicho procedimiento con ocasión de la impugnación de la resolución que acuerde la ejecución forzosa de aquélla?

En este caso, es oportuno citar la Sentencia 814/2025 de 24 de junio de 2025 (rec.1266/2023), emitida por la Sección Quinta de la Sala Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, la cual estableció “En virtud del principio de autotutela, la nulidad de pleno derecho del acto administrativo no afecta a su eficacia y consiguiente ejecutividad, y ello significa que el particular afectado por el acto nulo de pleno derecho debe reaccionar frente al mismo si no quiere soportar sus efectos. Por tanto, si se dicta un acto administrativo, que constituye un título ejecutivo ( art. 97 Ley 39/2015 ), su posible nulidad de pleno derecho deberá articularse a través de los recursos ordinarios de los que sea susceptible y, en el supuesto de que éstos no sean interpuestos y el acto gane firmeza, a través del procedimiento de revisión de actos firmes nulos de pleno derecho del art. 106 de la Ley 39/2015 , pero en otro caso, el acto, aun inválido, incluso nulo de pleno derecho, seguirá siendo eficaz por no haber sido combatido y, consiguientemente, será susceptible de ser ejecutado forzosamente ( art. 99 Ley 39/2015 ). Por ello, si no se ejercita la acción prevista en el art. 106, la impugnación de los actos de ejecución debe respetar su presunción de validez, ejecutividad y ejecutoriedad, y ceñirse, por tanto, a los motivos autónomos de validez del acto de ejecución. El acto de ejecución está subordinado a la validez y pervivencia del acto anterior del que constituye simple aplicación, ello quiere decir que, si esa validez y permanencia no ha sido cuestionada en debida forma, bien a través de los recursos ordinarios bien mediante el procedimiento de revisión de oficio, el acto de ejecución sólo será recurrible en cuanto la ejecución en sí misma, y no el acto del que hace aplicación, infrinja el ordenamiento jurídico.

Por lo tanto se concluye: “Una vez firme una resolución administrativa restrictiva de derechos, como pueda ser una orden de restauración de la legalidad urbanística, frente a los ulteriores actos de ejecución y consecuentes requerimientos que se notifiquen a los interesados de cara a su cumplimiento, no cabe ya cuestionar la legalidad de dicho acto originario, únicamente los aspectos propios de la propia ejecución; y, por tanto, siendo firme la resolución dictada en un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística, no puede oponerse la prescripción y/o caducidad de dicho procedimiento con ocasión de la impugnación de la resolución que acuerde la ejecución forzosa de aquélla.”