La chambre régionale des comptes Auvergne-Rhône-Alpes a procédé, dans le cadre de son programme de travail pour 2025, au contrôle de l’organisme de logement social OPHEOR pour les exercices 2020 et suivants. Ce contrôle s’inscrit dans le cadre des travaux communs des juridictions financières relatifs à la répartition territoriale du logement social et au parcours d’accès au logement social.
Avec un parc de 4888 logements, OPHEOR est le quatrième bailleur social du département de la Loire. Le territoire du bailleur est marqué par un taux de pauvreté supérieur aux moyennes régionales et nationales.
En 2024, la tension de la demande de logement social dans la Loire est largement inférieure à celle de la région Auvergne-Rhône-Alpes et du territoire national. L’indicateur de tension de la Loire est, cependant, en augmentation constante depuis 2020, en particulier, sur les logements de petite taille situés dans la commune de Roanne, du fait de la réduction de la taille des foyers des demandeurs, et de la nécessité pour certains occupants d’accéder facilement aux services du centre-ville.
Une stratégie et un cadre de gouvernance complexe
Les différents documents conventionnels qui fixent le cadre réglementaire dans lequel le bailleur social exerce son activité dans le département, témoignent d’un cadre de gouvernance local complexe. Ils ont néanmoins permis au bailleur de se doter d’une politique d’attribution en l’absence, jusqu’en juin 2024, d’une convention intercommunale d’attribution élaborée par l’établissement public de coopération intercommunal de rattachement d’OPHEOR, la communauté d’agglomération Roannais Agglomération. Le bailleur a, par ailleurs, établi une stratégie d’adaptation de son parc immobilier et de lutte contre la vacance, dans un contexte où le logement social a subi la concurrence du secteur privé.
Un bailleur qui fait preuve de réactivité
Le demandeur de logement social qui, après avoir fait sa demande sur le portail national du service national d’enregistrement (SNE), s’adresse à OPHEOR verra sa demande prise en charge par le bailleur dans un délai allant, dans la très grande majorité des cas, de quelques jours à un mois. Le délai moyen entre la création de sa demande dans le SNE et l’entrée dans les lieux après attribution du logement, reconstitué par la chambre, est d’un peu plus de quatre mois, ce qui est largement inférieur aux moyennes départementales, régionales et nationales (respectivement de 7, 15 et 18 mois).
Une procédure d’accueil à formaliser mais adaptée aux publics fragilisés
L’office doit veiller à formaliser sa procédure d’accueil des demandeurs et à en mesurer la qualité. La chambre souligne cependant, une attention et un accompagnement particulier porté aux publics prioritaires qui font l’objet d’un dispositif spécifique sur le territoire ligérien avec la création d’une commission locale territorialisée.
Des axes de progressions en matière d’attributions de logement social
La procédure d’instruction des demandes doit être améliorée et formalisée, même si plusieurs contrôles ont été mis en place pour un même dossier. Elle pourrait être enrichie par la mise en place et le suivi d’indicateurs de pilotage.
La commission d’attribution de logement et d’examen de l’occupation des logements (CALEOL) se réunit hebdomadairement et attribue à un rythme soutenu malgré une baisse du nombre de demandes qui lui sont présentées, sur les années 2023 et 2024. L’office n’a pas satisfait, sur la période du contrôle, à l’obligation de présenter au moins trois demandes à la CALEOL pour un même logement à attribuer : il présente en moyenne 1,8 demandes par logement, y compris pour les logements de petite taille qui sont les plus prisés. Il doit revoir son organisation afin de vérifier le nombre de candidatures pour un même logement, avant inscription à la CALEOL.
L’office doit mettre à jour sa charte d’attribution 2023 au regard de l’utilisation, depuis 2025, du dispositif de cotation des demandes de logement social, introduit tardivement dans la convention intercommunale d’attribution de juin 2024.
Une communication envers les demandeurs et le conseil d’administration à améliorer
La chambre souligne un taux de refus du logement, par le demandeur après attribution, qui touche une attribution définitive sur cinq (pour des raisons liées principalement aux caractéristiques ou à la situation géographique du logement). Ce taux pourrait être amélioré grâce à une meilleure description du logement au demandeur, avant la CALEOL. La chambre recommande également plus de transparence dans la communication des résultats de la CALEOL, à l’ensemble des demandeurs.
Les bilans de l’activité de la CALEOL, présentés au conseil d’administration chaque année, ne présentent pas les mêmes indicateurs et ne procèdent pas à l’analyse de l’évolution des attributions en fonction de leur rang de classement et des causes de refus, ce qui fait l’objet d’une recommandation.
L’adéquation du parc aux besoins des demandeurs
En raison de la réduction de la taille des foyers des demandeurs de logements sociaux et du faible nombre de logements de type 1 sur le parc de l’office, la chambre constate qu’en moyenne, une personne seule se verra attribuer deux pièces, deux personnes trois à quatre pièces, ce qui interroge quant à la rationalisation de l’occupation du parc (nombre de pièces correspondant à la composition familiale).
[1] La tension de la demande de logement social se mesure par le rapport entre le nombre d’attributions au cours de l’année et le nombre de demandes actives en fin d’année.
RECOMMANDATIONS
Recommandation n° 1. : Mettre à jour la charte d’attribution des logements de l’office prévue par l’article R. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.
Recommandation n° 2. : Formaliser la procédure d’accueil des demandeurs de logement et mettre en place un outil de mesure de la qualité.
Recommandation n° 3. : Formaliser une procédure d’instruction identique pour l’ensemble des demandes d’attribution, validée par le conseil d’administration.
Recommandation n° 4. : Veiller à présenter trois dossiers de demandes d’attribution pour chaque logement, conformément à l’obligation réglementaire posée par l’article R. 441-3 du code de la construction et de l’habitat.
Recommandation n° 5. : Communiquer à chaque demandeur les résultats de la CALEOL conformément aux dispositions de la loi « ELAN » du 23 novembre 2018.
Recommandation n° 6. : Améliorer l’information du conseil d’administration relative à l’activité de la CALEOL conformément à l’article R. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.
