Dación en pago de suelo en Sevilla: alternativas para promotores

Dación en pago de suelo en Sevilla: alternativas para promotores

Dación en pago de suelo en Sevilla

1) ¿Cuándo conviene la dación en pago?

• Tensión de caja que impide cumplir hitos del préstamo promotor.

• LTV/DSCR deteriorados y ausencia de new money viable.

• Mercado lento para desinvertir rápidamente sin descuento excesivo.

• Objetivo del promotor: reducir pasivo financiero y evitar una liquidación desordenada.

2) Alcance: ¿dación total o parcial?

• Total: el banco recibe todo el suelo y cancela la deuda asociada (ojo a saldos residuales).

• Parcial: entrega de parcelas/porciones con liberación equivalente de deuda según valoración y ratio de cobertura.

• Mixta: combinación con venta ordenada de parte del suelo o con permuta a futuro.

3) Valoración y perímetro del suelo

• Tasación actualizada (con metodología y comparables) y, si procede, valor urbanístico por etapas.

• Perímetro claro: cargas, servidumbres, licencias, aprovechamientos, afecciones y litigios.

• Sensibilidades: impacto de urbanización pendiente, costes de edificación y tiempos administrativos.

4) Negociación con la entidad financiera

• Term sheet: qué se entrega, qué deuda se cancela, posibles saldos residuales y cómo se tratan.

• Liberación de garantías: hipotecas, avales y fianzas; cancelaciones registrales y levantamiento de embargos.

• No recurso/fin de reclamaciones sobre el tramo cancelado, cuando sea viable.

• Timing y hitos: firma notarial, inscripción registral y acta de cancelación de la parte de deuda.

5) Estructuras habituales en Sevilla

• Dación directa del activo (o de la SPV titular del suelo).

• Dación + opción de recompra dentro de un plazo si cambian las condiciones.

• Dación + permuta futura: el banco o un tercero desarrolla y se pacta participación del antiguo promotor en producto terminado.

• Dación + venta en bloque (BTR) coordinada para maximizar precio y acelerar cobro.

6) Fiscalidad operativa (visión práctica)

• IVA/ITPAJD: determinar sujeción según naturaleza del suelo (rústico/urbanizable/urbano) y situación de obras/urbanización.

• Plusvalía municipal (IIVTNU) en su caso, y Impuesto sobre Sociedades por resultados de la transmisión.

• Costes: notariales, registrales y tasaciones; preverlos en el modelo financiero.
  (Recomendación: cuadro comparado de coste fiscal entre dación, venta directa, permuta y aportación a SPV.)

7) Urbanismo y licencias en Sevilla

• Estado del planeamiento (PGOU y modificaciones), proyectos de urbanización, cesiones y cargas urbanísticas.

• Licencias y expedientes: comprobar transferibilidad y requisitos para cambios de titular.

• Riesgos: condicionantes patrimoniales, inundabilidad, informes sectoriales.

8) Impacto en el proyecto futuro del promotor

• Salida ordenada para proteger la marca y la relación con el mercado.

• Acuerdos de no competencia razonables y posibilidad de colaboraciones futuras (gestión, comercialización).

• Reputación: comunicación breve y verificable con proveedores y compradores.

9) Documentación mínima

• Borrador de escritura de dación y cancelación.

• Certificados de deuda, cargas y estado de pagos.

• Tasación y anexos técnicos/urbanísticos.

• Poderes y acuerdos sociales del promotor.

• Plan de transición (si hay contratos/expedientes que se subrogan).

10) Cronograma orientativo

• Semana 0–2: tasación, perímetro legal, term sheet con la entidad.

• Semana 3–5: borradores notariales, clearing de cargas, pactos fiscales.

• Semana 6–8: firma, inscripción y cancelaciones; comunicaciones a terceros.

11) Alternativas si la dación no cierra la brecha

• Venta parcial de suelos o derechos edificatorios.

• Permuta con constructor/promotor local para acelerar obra y cobros.

• BTR (venta en bloque) si el mercado de alquiler tracciona.

• Plan de reestructuración con new money y liberación por hitos.

12) Riesgos y mitigación

• Saldos residuales tras la dación → negociar paz y finiquito o calendario razonable.

• Shock fiscal inesperado → simulación previa y estructura óptima (SPV/activo).

• Tiempos administrativos que bloquean valor → priorizar expedientes críticos y condiciones suspensivas.

• Dependencia de una sola tasación → segunda opinión o rango de valor pactado.

13) Checklist rápido

• Tasación actualizada y perímetro urbanístico-jurídico claro.

• Term sheet con deuda a cancelar y liberación de garantías.

• Modelo fiscal comparado (dación/venta/permuta/SPV).

• Borradores notariales y plan de inscripción/cancelaciones.

• Comunicación a terceros (proveedores/compradores/Administración) con mensajes breves y verificables.

• Alternativas preparadas si la dación no cubre la deuda (venta parcial, permuta, BTR, plan).

¿Una dación en pago siempre cancela el 100% de la deuda?
No necesariamente. Depende del valor del suelo aceptado por el banco y del saldo vivo. Negocia paz y finiquito o un calendario para el residual.

¿Puedo hacer dación parcial por parcelas?
Sí. Es habitual liberar deuda por tramos según la valoración y el perímetro entregado.

¿Qué plazos maneja la banca en Sevilla?
Entre 6 y 8 semanas con documentación completa y tasación firme; puede alargarse por cargas o expedientes urbanísticos.

¿Cómo evitar un impacto fiscal inesperado?
Con simulaciones previas (IVA/ITPAJD/IS/plusvalía) y, si conviene, estructurando vía SPV o combinando con permuta/venta.

¿La dación impide retomar el proyecto más adelante?
No per se. Puedes pactar opciones de recompra o colaboraciones si encajan con la estrategia de la entidad o del adquirente.

¿Se puede combinar dación y permuta para conservar parte del upside?
Sí. Entregas suelo y acuerdas participación en producto terminado o en plusvalía futura.

¿Qué pasa con contratos y licencias al dar el suelo en pago?
Se analiza subrogación y cambios de titular; incorpora condiciones suspensivas para que la dación quede bien perfeccionada.