La quiebra de Reyal Urbis en 2013 marcó un hito en la historia económica reciente de España. Con un pasivo superior a los 4.600 millones de euros, fue la segunda mayor insolvencia corporativa del país —solo superada por Martinsa-Fadesa— y dejó tras de sí una cartera de activos inmobiliarios tan vasta como compleja: desde suelos finalistas en ubicaciones prime de Madrid o Valencia, hasta participaciones indivisas en terrenos rústicos, pasando por cientos de plazas de garaje y trasteros dispersos en edificios de toda la geografía nacional.
A diferencia de otras quiebras del sector, donde los activos se transfirieron en bloque mediante daciones en pago a entidades financieras, la cartera de Reyal Urbis se caracterizaba por su capilaridad, heterogeneidad y baja liquidez estructural. Cuando en septiembre de 2017 se abrió formalmente la fase de liquidación, el reto era monumental: convertir millones de metros cuadrados de suelo “congelado” en liquidez real para los acreedores, en un entorno aún reticente a los activos procedentes de concursos.
En este contexto, la Administración Concursal de Reyal Urbis —BDO Abogados— decidió incorporar a actores especializados capaces de complementar los cauces judiciales tradicionales. Así, Surus, a través de su plataforma digital Escrapalia Inmuebles, asumió la comercialización de una cartera significativa de lotes desde 2023 hasta ahora.
El resultado ha sido contundente: 48,5 millones de euros en valor adjudicado, con un modelo que ha logrado activar la demanda real, incluso en activos históricamente considerados invendibles.
LA ESTRATEGIA: TRES PILARES PARA UN MERCADO MÁS EFICIENTE
Nuestra intervención se basó en tres principios interdependientes:
- Transparencia radical: Publicación exhaustiva de la información urbanística, registral y jurídica de cada activo, eliminando la incertidumbre que normalmente desincentiva la inversión en concursos.
- Marketing proactivo multicanal: Difusión segmentada no solo a fondos y promotores institucionales, sino también a compradores finales (autopromotores, pymes locales, vecinos), ampliando la base de postores.
- Tecnología de subasta dinámica: Plataforma digital con visualización en tiempo real de pujas, extensiones automáticas ante ofertas de último minuto y trazabilidad total del proceso, fomentando una competencia justa y emocionalmente motivada.
RESULTADOS: 48,5 MILLONES DE EUROS EN VALOR RECUPERADO
Entre 2023 y 2025, Escrapalia Inmuebles ha gestionado la subasta de 150 lotes procedentes de la liquidación de Reyal Urbis. De ellos, 69 han sido adjudicados, generando un valor total de 48,5 millones de euros.
Más allá del número de lotes, lo relevante es el valor económico concreto devuelto a la masa activa, en un contexto donde muchos de estos activos llevaban más de una década sin generar interés en canales tradicionales.
Un indicador clave del éxito del modelo es el incremento medio del 51,8% del precio final respecto al precio de salida inicial.
EL EFECTO “SUBASTA COMPETITIVA”, POR TIPOLOGÍA DE ACTIVO:
El análisis por tipología de activo revela patrones claros de comportamiento del mercado:
- Garajes, trasteros, locales menores: +145%
- Suelo urbano / finalista: +90%
- Suelo urbanizable (grandes sectores): +55%
- Suelo rústico / no urbanizable: +5%
Estos incrementos reflejan un hecho clave: cuanto más accesible y comprensible es el activo, mayor es la participación y la tensión competitiva. Los compradores finales —vecinos, pequeños constructores— no valoran el activo por su rentabilidad financiera, sino por su utilidad directa, y están dispuestos a competir en un entorno justo y transparente.
CASOS DESTACADOS: REACTIVACIÓN EN EL TERRITORIO
- Yebes (Guadalajara): La Resurrección del Corredor del Henares
Históricamente símbolo de los excesos de la burbuja (Ciudad Valdeluz), Yebes permaneció en letargo inmobiliario durante más de una década. Sin embargo, el agotamiento de suelo finalista en Madrid y la mejora de las comunicaciones han convertido la zona en un foco de demanda.
- Lote S44B.9 (solar unifamiliar):
Precio de salida: €6.750 → Precio final: €32.500 (+381,5%) con 73 pujas. - Suelos plurifamiliares (S44C.2 y S44C.3): Adjudicados al precio de salida y vendidos por primera vez en 10 años.
- Huelva y Aljaraque: escasez que impulsa la competencia
En la Costa de la Luz, la demanda residencial ha reactivado el suelo:
- Lote L30 (Nuevo Corrales): €78.500 → €280.000 (+256%)
- Lote S64.1 (Huelva capital): €675.000 → €1.285.000 (+90%)
- Zaragoza (Miralbueno): El Valor de la Claridad en Activos Prime
El sector SUZ 56/5 Miralbueno es una de las zonas residenciales de mayor prestigio en Zaragoza. Durante años, su desarrollo estuvo bloqueado por la incertidumbre.
- Lote H20: Precio de salida: €1,18M → €2,62M (+122%) tras 73 pujas
- Canarias: Suelo Escaso, Competencia Feroz
En Las Palmas de Gran Canaria, cualquier bolsa de suelo urbano es estratégica.
- Lote S41.3: €750.000 → €1.445.010 (+92%) con 41 pujas
LA CAPILARIDAD INMOBILIARIA: VALOR DONDE OTROS VEN COSTES
En el ecosistema de la liquidación concursal, no todos los activos reciben el mismo trato. Muchas entidades especializadas priorizan lotes de alto valor —donde las comisiones son más significativas— y dan un tratamiento residual a garajes, trasteros o locales de bajo importe: los publican, sí, pero sin inversión real en marketing, transparencia o acompañamiento. El mensaje implícito es claro: si no es millonario, no merece esfuerzo.
En Surus, no operamos así. Asumimos cada activo con el mismo nivel de dedicación, porque entendemos que su valor no se mide solo en euros, sino en su impacto sobre la eficiencia global de la liquidación. Un garaje de €2.000 genera ingresos, elimina costes perpetuos (IBI, seguros, gestión) y cierra una cuenta que, de otro modo, seguiría abierta durante años.
Ejemplo: Calle Cruz Roja, León
- Garaje S5.8: €10.640 → €30.140 (+183%)
- Trastero S5.25: €2.505 → €8.100 (+223%)
El resultado no fue fruto del azar, sino de tratar lo pequeño con la misma seriedad que lo grande. Y el comprador no es un fondo ni un especulador: es el vecino del edificio, que resuelve una necesidad concreta y, sin saberlo, contribuye a la limpieza patrimonial del concurso.
RECONOCER LO QUE NO SE VENDE: EL VALOR DEL “PRICE DISCOVERY”
No todos los activos se han adjudicado. Algunos suelos rústicos o proindivisos han quedado desiertos. Pero incluso estos casos aportan valor:
- Validación de mercado: Una subasta transparente y bien promocionada que queda desierta demuestra judicialmente que la valoración contable no se sostiene, permitiendo ajustes ágiles en futuras rondas.
- Diagnóstico estratégico: La falta de interés señala la necesidad de enfoques alternativos (venta directa, agrupación, etc.)
En este sentido, cada subasta es un experimento de mercado: incluso cuando no hay comprador, se obtiene información crítica para optimizar la liquidación.
CONCLUSIÓN: MÁS QUE UNA LIQUIDACIÓN, UN MOTOR DE REACTIVACIÓN ECONÓMICA
Los 48,5 millones de euros generados no son solo una cifra financiera. Representan cientos de solares que vuelven a construirse, nuevos proyectos que generarán empleo, y ingresos municipales (licencias, ICIO, IBI) en zonas que llevaban años estancadas.
Este proceso demuestra que, con especialización, transparencia y tecnología, es posible gestionar activos concursales de forma más eficiente, sin promesas irreales, pero con resultados tangibles.
Agradecemos a la Administración Concursal de Reyal Urbis (BDO Abogados) su confianza en un modelo que aporta claridad, competencia y valor real a uno de los procesos de liquidación más complejos de la historia inmobiliaria española.
Seguimos comprometidos con el cierre ordenado y eficaz de los próximos capítulos de este histórico proceso —siempre con el mismo principio:
maximizar valor, no solo liquidez.
En SURUS, acompañamos a quienes nos rodean en la transición de modelos de negocio lineales a modelos más circulares y sostenibles. SURUS fue creada en el año 2010 para dar respuesta a una necesidad existente en el mercado nacional en cuanto a la venta especializada de activos en el mercado secundario maximizando el valor económico, social y medioambiental y así ofrecer los mejores resultados en nuestros proyectos que además certificamos mediante herramientas de medición y la emisión de informes.
