2. Giurisprudenza
2.1 Imposta di Registro – Valutazione (Cass. civ., Sez. V, Ord., 01/07/2025, n. 17842)
La Corte ribadisce che la violazione dell’articolo 51, comma 3, del D.P.R. 131/1986, che prevede l’uso, ai fini valutativi, di atti anteriori al triennio, non comporta la nullità dell’avviso di rettifica del valore degli immobili. Questo perché la norma non prevede una sanzione per tale violazione e, dal punto di vista sistematico, non si giustifica considerato il limitato impatto dell’irregolarità, la quale può assumere rilievo sul piano dell’affidabilità del metro di valutazione, non potendosi escludere in astratto che, in alcune situazioni particolari, il mercato conosca una diminuzione dei prezzi, anziché un aumento.
2.2 Imposta di Registro – contratti preliminari – acconti di prezzo (Cass. civ., Sez. V, Ord., 02/07/2025, n. 17957)
In materia di imposta di registro sui contratti preliminari di compravendita, la previsione del pagamento di acconti sul prezzo contenuta nel contratto preliminare costituisce una disposizione autonoma ai sensi dell’articolo 21, comma 1, del D.P.R. 131/1986, soggetta pertanto a distinta tassazione rispetto al contratto preliminare stesso. Pertanto, nel caso in cui ad un contratto preliminare di compravendita, con successivo versamento di un acconto sul prezzo, non segua la stipula del definitivo, resta dovuta l’imposta di registro in misura fissa sul contratto preliminare, mentre l’erario è tenuto alla restituzione dell’imposta proporzionale sull’acconto versato.
2.3 IVA – soggettività passiva – un unico affare (CGT di secondo grado Lombardia, Sez. VIII, Sent., 02/07/2025, n. 1608)
La Corte stabilisce che, ai fini dell’IVA, opera una presunzione assoluta di attività imprenditoriale in capo alle società in accomandita semplice e dunque di soggettività passiva, come previsto dall’articolo 4, secondo comma, D.P.R. 633/1972. Tale qualifica non viene meno per la circostanza che l’attività di esaurisca in un unico affare, quale la costruzione di un’unica unità immobiliare. È pertanto illegittimo il diniego di rimborso IVA motivato dall’assenza di un fine commerciale o da una minima struttura organizzativa.
2.4 TARI – esenzione per inutilizzabilità – necessita dichiarazione (CGT di secondo grado della Toscana, Sez. IV, Sent., 7/07/25, n.818)
In materia di TARI, la dichiarazione di inutilizzabilità di un immobile deve essere tempestivamente comunicata dal contribuente, conformemente all’art. 62 D. Lgs. 507/1993. L’assenza di tale dichiarazione impedisce l’esenzione dalla tassa, nonostante l’immobile sia inutilizzabile.
2.5 IVA – cessione B2B – Prezzo comprensivo di IVA – deve essere esplicitamente indicato (Cass. civ., Sez. II, Sent.,11/07/2025, n. 19108)
In tema di cessione di beni soggetta a IVA tra operatori, quale la compravendita di un capannone industriale, l’acquirente è per legge obbligato a corrispondere al venditore, oltre al prezzo pattuito, anche la somma dovuta a titolo di rivalsa dell’imposta. Affinché il prezzo si intenda onnicomprensivo (ossia al lordo dell’IVA), tale accordo deve risultare in modo espresso e non equivoco dal contratto. La semplice mancanza di qualsiasi riferimento all’IVA nelle pattuizioni negoziali conduce alla presunzione che il corrispettivo stabilito sia al netto dell’imposta.
2.6 IVA – pro-rata – cessioni di beni ammortizzabili (Cass. civ., Sez. V, Sent., 13/07/2025, n. 19252)
La cessione di immobili ad uso abitativo da parte di una società che si occupa principalmente di gestione e locazione immobiliare deve essere considerata, ai fini del calcolo del pro-rata di detraibilità dell’IVA, come un’attività economica usuale. Pertanto, tali immobili non possono essere esclusi dal calcolo del pro-rata in quanto beni di investimento, se non sono destinati all’esercizio dell’impresa per un periodo di tempo medio-lungo, quali beni strumentali.
2.7 Imposta di Registro – agevolazione per trasferimento di aree in piani particolareggiati a uso residenziale – completamento delle sole opere di urbanizzazione primaria – non è sufficiente (CGT di primo grado di Ancona, Sent., 14/07/2025, n.315)
La Corte, in linea con la giurisprudenza di legittimità prevalente – che esclude che la sola urbanizzazione primaria sui lotti destinati a strade e parcheggi integri il requisito di completamento ai fini del mantenimento dell’aliquota ridotta della superficie su cui incide -stabilisce che l’agevolazione fiscale (i.e. aliquota dell’1% ai sensi dell’art. 1 della Tariffa Parte I TUR) per il trasferimento di aree in piani particolareggiati a uso edilizio residenziale è subordinata all’effettivo completamento dell’intervento di edificazione entro il termine previsto dalla legge, non essendo sufficiente la sola realizzazione e cessione al Comune delle opere di urbanizzazione primaria sui lotti ad esse destinati per mantenere il beneficio su tali porzioni. In caso di decadenza parziale dall’agevolazione, la base imponibile complementare deve essere determinata prioritariamente utilizzando i valori distinti e analitici dei singoli lotti risultanti da perizia allegata all’atto pubblico, se disponibili, anziché il criterio proporzionale basato sul valore medio forfettario. Inoltre, gli interessi moratori sulle imposte complementari non decorrono retroattivamente dalla data dell’atto, ma solo dalla scadenza del termine di pagamento concesso con la notifica dell’avviso di liquidazione.
2.8 Imposta di Registro – vendita di fabbricato da demolire non costituisce vendita di terreno edificabile (Cass. civ., Sez. V, Ord., 17/07/2025, n. 19953)
La Cassazione ha stabilito il seguente principio di diritto: «In linea con una ricostruzione uniforme sia ai fini delle imposte dirette che ai fini delle imposte indirette, che trova fondamento nella normativa e nella giurisprudenza di fonte euro-unitaria, la vendita di fabbricato da demolire non è, di per sé, riqualificabile come vendita di terreno edificabile attraverso l’art. 20 del D.P.R. 131/1986 (anche alla luce delle modifiche apportate dall’art. 1, comma 87, della legge 205/2017, e dall’art. 1, comma 1084, della legge 145/2018, alla luce dell’interpretazione datane dalle sentenze della Corte Costituzionale n. 158 del 21 luglio 2020 e n. 39 del 16 marzo 2021), non essendo rilevante in senso contrario la mera menzione del rilascio di un titolo edilizio legittimante la demolizione e la ricostruzione (totali o parziali) di un preesistente fabbricato ovvero la costruzione di un nuovo fabbricato (con diverse caratteristiche, dimensioni e destinazioni) sull’area di risulta dalla demolizione di quello preesistente»
2.9 Imposta di Registro – valutazione ‘prezzo-valore’ richiede accatastamento dell’immobile conforme allo stato del bene al momento del trasferimento (Cass. civ., Sez. V, Ord., 17/07/2025, n. 19960)
In materia di imposta di registro, il criterio di valutazione automatica del c.d. prezzo-valore, stabilito dall’art. 52, comma 4, del D.P.R. 131/1986, richiede che l’immobile oggetto dell’atto da registrare abbia una rendita catastale che rifletta lo stato del bene trasferito al momento della cessione. Tale criterio non è applicabile nel caso in cui vi siano divergenze tra la situazione fattuale e giuridica rispetto a quella catastale, come nel caso di costruzione di piscina pertinenziale non ancora censita in catasto, poiché in tali circostanze è come se l’immobile fosse privo di rendita e non si può presumere che il valore dichiarato corrisponda a quello venale. Essendo preclusa la facoltà di avvalersi del c.d. prezzo-valore a causa della difformità tra la situazione fattuale e la rappresentazione catastale, la villa accessoriata di piscina non ancora dichiarata in Catasto deve essere complessivamente valutata con esclusivo riferimento ai criteri fissati dagli artt. 51, comma 2, e 52, comma 1, del D.P.R. 131/1986, determinando la base imponibile sulla base del valore venale in comune commercio (c.d. valore normale).
2.10 Imposte di registro, ipotecarie e catastale – variazione rendita catastale per effetto di sentenza – decorrenza termine per il rimborso (Cass. civ., Sez. V, Ord., 21/07/2025, n. 20382)
In presenza di una sentenza modificativa della rendita catastale intervenuta prima dell’atto di oggetto ad imposta di registro, catastale e di bollo, ma non ancora annotata al momento del rogito, vale, per la decorrenza del termine triennale di decadenza per la richiesta di rimborso delle imposte di registro e ipo-catastali, la data di annotazione nel catasto della variazione e non dal momento del pagamento o del passaggio in giudicato della sentenza, in quanto è in quel momento che sorge il diritto alla restituzione per il contribuente.
2.11 Imposta di Registro – Condizione potestativa e non sospensiva se gli effetti dell’operazione dipendono dal promissario acquirente (Cass. civ., Sez. V, Ord., 23/07/2025, n. 20852 e Cass. civ., Sez. V, Ord., 24/07/2025, n. 21055)
La Cassazione statuisce il seguente principio di diritto: “La sentenza che ordina, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento di un bene a favore del promissario acquirente, a condizione che venga effettuato il pagamento del corrispettivo concordato, è soggetta ad imposta proporzionale, ai sensi dell’art. 27, comma 3, D.P.R. n. 131/1986. Questo vale indipendentemente da chi (promittente venditore o promissario acquirente) ha proposto l’azione, dovendo ritenersi sussistente la condizione meramente potestativa, e non sospensiva, ogni volta gli effetti dell’operazione negoziale dipendano esclusivamente dalla decisione del promissario acquirente. Né è decisivo, a tal fine, che la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare sia stata proposta in giudizio dal promittente venditore, contro il quale il promittente acquirente abbia eventualmente proposto domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, giacché la volontà rilevante ai fini del consolidamento e della stabilizzazione dell’efficacia traslativa della sentenza costitutiva resta quella del promittente acquirente rispetto all’adempimento dell’obbligazione posta a suo carico per il pagamento del prezzo.”
2.12 IVA – pro-rata – cessione di quote di fondo immobiliare da parte di società immobiliare – rientrano nelle operazioni esenti da considerare ai fini della percentuale di detrazione Cass. civ., Sez. V, Sent., 31/07/2025, n. 22155
Per determinare il pro-rata di detraibilità dell’IVA è necessario considerare l’attività effettivamente svolta dalla società contribuente, non assumendo rilevanza quella che viene definita all’interno dell’atto costitutivo come oggetto sociale. L’ operazione di cessione di quote di un fondo immobiliare, ottenute per effetto del conferimento di immobili al fondo stesso, rappresenta un prolungamento diretto, permanente e necessario dell’attività impresa del contribuente trattandosi di operazione inserita nell’ambito di una attività di dismissione di immobili ritenuti non più strategici e, quindi, rientrando nell’attività principale della società contribuente finalizzata a valorizzare in vario modo il patrimonio sociale. Pertanto, la suddetta operazione rientra nell’ambito delle operazioni rilevanti ai fini del pro-rata di detraibilità dell’IVA ex art. 19-bis, D.P.R. 633/1972 a nulla rilevando la entità modesta dei costi soggetti a IVA sostenuti per la effettuazione della stessa.
2.13 Imposta ipotecaria e catastale – rettifica di valore in caso di operazione soggetta a IVA (Cass. Sentenza n. 22149 del 31 luglio 2025)
L’ imposta ipotecaria e catastale, a seguito delle modifiche apportate al d.lgs. n. 347 del 1990 dall’art. 35, comma 10-bis, del D.L. n. 223 del 2006, convertito in legge n. 248 del 2006, deve essere applicata in misura proporzionale anche in relazione al trasferimento di beni immobili strumentali di cui all’art. 10, primo comma, numero 8-ter, del d.P.R. n. 633 del 1972, indipendentemente dall’assoggettamento ad IVA della cessione. La determinazione della base imponibile deve avvenire sulla scorta del valore venale del bene e non del corrispettivo pattuito, senza che rilevi la circostanza che la vendita dell’immobile sia assoggettata ad IVA e non ad imposta di registro.
2.14 IVA – importo versato in sede di contratto preliminare – prevalenza della volontà delle parti sulla interpretazione del giudice tributario (Cass. civ., Sez. V, Ord., 25/08/2025, n. 23857)
In tema di tassazione dei versamenti effettuati in sede di contratti preliminari di compravendita immobiliare, la qualificazione data dalle parti a una somma versata, ad esempio come deposito cauzionale con funzione di garanzia, prevale sull’interpretazione del giudice tributario, che non può riqualificarla d’ufficio come “acconto sul prezzo”. Ciò vale purché la volontà contrattuale sia chiara e univoca, a meno che il versamento sia stato specificamente contestato dall’amministrazione finanziaria quale fattispecie di elusione fiscale.
2.15 IVA – detrazione IVA su spese relative a immobili accatastati come abitativi – ciò che rileva è la effettiva destinazione accertata in concreto (Cass. civ., Sez. V, Ord., 14/08/2025, n. 23296)
In materia di imposta sul valore aggiunto, nel settore immobiliare la detraibilità dell’IVA relativa a spese per immobili o loro pertinenze deve essere accertata in concreto, prevalendo l’effettivo uso strumentale del bene nell’esercizio dell’attività professionale o d’impresa, anche qualora l’immobile risulti catastalmente a destinazione abitativa. La Cassazione conferma dunque la propria posizione circa la portata dell’articolo 19-bis 1, comma 1, lett. i), del D.P.R. 633/1972 che prevede un’ipotesi di indetraibilità oggettiva degli immobili accatastati come abitativi, secondo la quale “In tema di IVA, ai fini della detrazione nelle operazioni relative ad immobili a destinazione abitativa, la natura strumentale del bene acquistato deve essere valutata non solo in astratto, con riferimento all’oggetto dell’attività d’impresa, bensì in concreto, dovendosi verificare che lo stesso costituisce, anche in funzione programmatica, il mezzo per l’esercizio della suddetta attività” (cfr. Cass. n. 3396 del 12/02/2020; Cass. n. 5559 del 26/02/2019).
2.16 Sentenza Sezioni Unite n. 23093 dell’11 agosto 2025 – Rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare
La Cassazione ha stabilito che è ammissibile la rinuncia unilaterale alla proprietà di un immobile, anche se non c’è un soggetto che la riceve.
In pratica, il proprietario può dichiarare formalmente di voler rinunciare al bene, e questo passa automaticamente allo Stato (art. 827 c.c.).
La Corte ha chiarito che non serve un motivo “nobile” per rinunciare: anche se lo si fa per liberarsi da costi o responsabilità, l’atto è valido.
Il giudice non può sindacare la meritevolezza della rinuncia, perché la funzione sociale della proprietà può essere limitata solo dal legislatore, non dal magistrato.
2.17 Imposta di Registro – opzione per il c.d. ‘prezzo-valore’ applicabile solo alle cessioni di immobili ad uso abitativo nei confronti di persone fisiche (Cass. civ., Sez. V, Ord., 02/09/2025, n. 24380)
In tema di imposta di registro, la preclusione alla rettifica del valore dichiarato – criterio “prezzo-valore” – si applica esclusivamente alle cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze nei confronti di persone fisiche, restando esclusi gli immobili destinati ad altri usi. L’avviso di rettifica del valore degli immobili è completo (e quindi legittimo), ai sensi degli artt. 51 e 52 del D.P.R. 131/1986, nel momento in cui contiene l’indicazione degli atti specifici utilizzati e gli estremi della registrazione, per consentire al contribuente che ne ha interesse di richiedere tali atti e di contestarli nel merito nella maniera più opportuna e producente.
2.18 IVA – ai fini del rimborso i beni acquistati in leasing sono equiparabili ai beni ammortizzabili al ricorrere di alcune condizioni (Cass. civ., Sez. V, Ord., 10/09/2025, n. 24968)
In materia di iva e rimborso per eccedenza detraibile relativa ai beni acquistati in leasing, l’operazione è equiparabile all’acquisto di un bene ‘ammortizzabile’ ai sensi dell’articolo 30, terzo comma, lettera c) del D.P.R. 633/1972 solo se ricorrono specifiche condizioni. Il giudice del rinvio, a cui la Cassazione abbia demandato l’accertamento di fatto di tali condizioni, è tenuto a verificare in concreto che il contratto preveda il trasferimento al conduttore delle caratteristiche essenziali della proprietà o che l’esercizio delle opzioni di acquisto sia l’unica scelta economicamente razionale.
2.19 Imposte sui redditi – acconti di prezzo (Cass. civ., Sez. V, Ord., 19/09/2025, n. 25682)
L’ordinanza stabilisce il fondamentale principio di stretta imputazione temporale ai fini fiscali: se viene accertato che un reddito, quale un acconto su una cessione immobiliare, è stato conseguito in un determinato anno, esso deve essere sottoposto la tassazione in quell’anno appunto questo obbligo in positivo sussiste a prescindere dalle successive vicende contrattuali e anche se il saldo dell’acquisto l’atto definitivo di vendita dell’immobile avvengano solamente negli anni fiscali successivi.
2.20 Riscossione – Preavviso di iscrizione ipotecaria (Cass. Ord. n. 25456 del 20 settembre 2025)
La Cassazione ha chiarito che nel preavviso di iscrizione ipotecaria (quello che l’Agenzia delle Entrate invia prima di mettere l’ipoteca), non è obbligatorio indicare quale immobile sarà colpito.
È sufficiente che il preavviso indichi il debito e avvisi il contribuente che, se non paga entro 30 giorni, si procederà con l’iscrizione.
L’indicazione del bene specifico deve avvenire solo al momento dell’iscrizione vera e propria.
Quindi, il preavviso ha funzione informativa, non deve contenere dettagli patrimoniali.
Questo principio tutela l’efficienza della riscossione, senza comprimere i diritti del contribuente.
2.21 Imposta di Registro – agevolazione prima casa su immobili in corso di costruzione Cass. civ., Sez. V, Ord., 22/09/2025, n. 25761
La Corte di Cassazione ha riconosciuto l’applicabilità dell’agevolazione “prima casa” anche in caso di permuta di immobile presente contro immobile futuro, purché quest’ultimo sia destinato ad abitazione non di lusso.
La pronuncia chiarisce che l’agevolazione ex art. 1, Tariffa Parte I, Nota II-bis del D.P.R. 131/1986 si estende anche alle operazioni atipiche (do ut facias), se finalizzate all’acquisto della prima casa.
La destinazione abitativa deve essere realizzata entro i termini di legge.
IMU
2.22 IMU –
