El hecho de que una empresa familiar arriende inmuebles de su propiedad a sus socios o a los familiares de estos, no impide, siempre que se cumplan ciertos requisitos, la aplicación plena de la exención sobre las participaciones de la sociedad prevista en el artículo 4.Ocho.Dos de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio (IP).
Y la clave está en resolver si los inmuebles arrendados a los socios o a los miembros del grupo familiar pueden considerarse o no afectos a la actividad económica de la entidad.
Sobre esta cuestión se ha pronunciado el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJ de Cataluña) en su sentencia nº 768/2025 (recurso nº 189/2023) adoptando un criterio muy beneficioso para las empresas familiares que cumplan determinados requisitos.
Ya hemos visto en entradas anteriores de nuestro blog que la citada exención solo puede aplicarse si, por lo que ahora interesa, más de la mitad del activo de la sociedad está afecto a actividades económicas. Y, como decíamos en esos posts, cuando una sociedad se dedica al arrendamiento de inmuebles, para que dicha actividad pueda considerarse como económica es necesario que para su ordenación se disponga de medios materiales o humanos y que, en cualquier caso, se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Suponiendo que nos encontremos ante una empresa familiar arrendadora de inmuebles que realiza una actividad económica por cumplirse el anterior requisito, cabe plantearse otra pregunta cuando parte de esos inmuebles se encuentran arrendados a los socios o a sus familiares: ¿pueden considerarse dichos inmuebles afectos a la actividad económica?
Partiendo de la regla general de que dichos inmuebles pueden considerarse como elementos patrimoniales afectos siempre que sean necesarios para la obtención de los respectivos rendimientos, el Real Decreto 1704/1999 por el que se determinan los requisitos y condiciones de las participaciones en empresas familiares para la aplicación de la exención en el IP se pronuncia expresamente sobre esta cuestión en el apartado 3 de su artículo 6: «Nunca se considerarán elementos afectos los destinados exclusivamente al uso personal del sujeto pasivo o de cualquiera de los integrantes del grupo de parentesco […] o aquellos que estén cedidos, por precio inferior al de mercado, a personas o entidades vinculadas […]»
Ahora bien, ¿cómo debe interpretarse ese precepto?
La postura mantenida por la Dirección General de Tributos (DGT) antes de la Sentencia del TSJ de Cataluña era favorable al contribuyente
La DGT ya había resuelto esta cuestión en dos consultas vinculantes:
- En la contestación a la consulta V1255-20, de 5 de mayo de 2020, sostuvo que los inmuebles arrendados a familiares pueden considerarse afectos si se ceden mediante un contrato de arrendamiento realizado a precio de mercado por la entidad dentro del desarrollo de una actividad económica real de arrendamiento.
- Posteriormente, ratificó este criterio para un supuesto muy similar en la contestación a la consulta V1036-22, de 9 de mayo de 2022.
Estas consultas dieron tranquilidad a los socios de muchas empresas familiares, pero no siempre fueron seguidas por las Administraciones autonómicas en sus actuaciones de comprobación.
El TSJ de Cataluña en la sentencia nº 768/2025 adopta el mismo criterio que la DGT
La Sentencia resuelve un caso en el que la empresa familiar afectada desarrollaba la actividad de arrendamiento de inmuebles y entre sus arrendatarios figuraban miembros de la familia. Los contratos existían, las rentas eran de mercado y la Administración autonómica no cuestionó que la sociedad cumpliese los requisitos para considerar que realizaba una actividad económica. Sin embargo, esta entendió que al estar los inmuebles arrendados a familiares no debían considerarse afectos, sosteniendo una interpretación restrictiva del ya citado artículo 6.3 del Real Decreto 1704/1999 y, en consecuencia, denegó la exención en el IP para la parte proporcional de las participaciones. Recurrida la liquidación efectuada por la Administración autonómica, el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña (TEARC) entendió que los citados inmuebles estaban afectos a la actividad económica de la empresa familiar porque «cuando la norma hace referencia a los elementos "destinados exclusivamente al uso personal" se refiere a aquellos bienes que se utilizan sin generar contraprestación alguna, para diferenciarlos de los bienes cedidos por un precio inferior al de mercado. Es decir, diferencia los bienes cedidos gratuitamente de los cedidos por un precio inferior al de mercado».
Sin embargo, dicha resolución fue recurrida por el Letrado de la Generalitat de Cataluña ante el TSJ de Cataluña al no compartir la interpretación que realiza el TEARC del citado artículo.
Analizados estos hechos, el TSJ de Cataluña comparte la interpretación del TEARC y resuelve que la Administración autonómica debió seguir el criterio sostenido por la DGT en sus consultas vinculantes y no practicar una liquidación en base a un criterio distinto. Finalmente, concluye que «dado que no se ha cuestionado que los arrendamientos de bienes inmuebles a los familiares no se hubieran realizado a precio de mercado, procede entender que dichos inmuebles están afectos a la actividad de la entidad […]. Otra cosa sería que se hubieran cedido sin contrato o que se hubieran arrendado a un precio notablemente inferior de mercado. En este caso, tales inmuebles no estarían afectos porque la cesión no generaría contraprestación económica para el obligado tributario.»
A modo de conclusión
Como recapitulación del contenido de la sentencia del TSJ de Cataluña, debemos destacar lo siguiente:
- No puede excluirse la afectación de los inmuebles únicamente por estar arrendados a socios o a sus familiares si concurren los demás requisitos legales: existencia de un contrato de arrendamiento, renta de mercado y actividad económica real.
- El citado artículo 6.3 está pensado para impedir que se consideren afectos inmuebles cedidos gratuitamente o por precios inferiores a los de mercado, pero no para excluir arrendamientos reales a precio de mercado.
- No puede descartarse que esta interpretación sea objeto de revisión por el Tribunal Supremo en el supuesto de que el Letrado de la Generalitat de Cataluña interponga un recurso de casación contra esta sentencia del TSJ de Cataluña.
Teniendo en cuenta lo anterior, si una empresa familiar arrienda inmuebles a sus socios o familiares, es aconsejable tomar las siguientes medidas:
- La empresa tiene que contar con los medios materiales o humanos necesarios para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda ser calificada como económica (con especial atención a la contratación de un empleado con contrato laboral a jornada completa).
- Los arrendamientos deben formalizarse en contratos escritos que contengan el pertinente clausulado.
- Las rentas fijadas han de ser acordes al mercado (para lo que sería muy útil contar con precios comparables extraídos de portales inmobiliarios o con tasaciones de expertos independientes), y su pago, debidamente justificado.
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Más información sobre Empresa Familiar
Laura Vicente – Grupo Empresa Familiar
Directora en el área tributaria
