Venta ordenada de activos de promotor en Sevilla

Venta ordenada de activos de promotor en Sevilla: evita la liquidación

Venta ordenada de activos de promotor en Sevilla: evita la liquidación. Cuando una promotora en Sevilla entra en tensión de caja, vender “a la desesperada” destruye valor. La venta ordenada de activos —sea la SPV entera o activos concretos (suelo, promociones en curso, stock terminado, derechos urbanísticos)— permite maximizar precio, reducir deuda y mantener la continuidad de las obras críticas. Aquí tienes un método práctico para preparar, ejecutar y cerrar ventas ordenadas en el ecosistema sevillano.

¿Vender la SPV o los activos? (decisión inicial)

• Venta de SPV: traspasa licencias, contratos, personal y financiación asociada. Suele simplificar continuidad de obra pero requiere due diligence corporativa más profunda.

• Venta de activos: selecciona perímetros (suelo/parcelas/promoción/stock) y limpia pasivos; útil cuando hay pasivos litigiosos o estructuras complejas.

Criterios para decidir: estado de licencias y obra, cláusulas del préstamo promotor, impacto fiscal, necesidades de caja y mercado comprador disponible en Sevilla y área metropolitana.

Preparación (Fase 0): perímetro, datos y garantías

1. Perímetro claro: activos, contratos, licencias, cargas, litigios y garantías.

2. Data room con documentación técnica, urbanística, financiera y comercial (PM, cronogramas, preventas, certificaciones).

3. Vendor due diligence (legal, técnico y financiero) para acotar riesgos y acelerar el cierre.

4. Consentimientos: mapa de consentimientos de bancos, ayuntamiento/gerencia de urbanismo y contrapartes clave.

5. Fiscalidad: modelo comparado (ITPAJD/IVA, plusvalía municipal, IS), con escenarios SPV vs. activo.

Ejecución (Fase 1): proceso competitivo y control de tiempos

• Teaser y NDA a lista corta de inversores y compradores industriales (residencial, BTR, socimis, patrimonialistas).

• Invitación a oferta indicativa (IOI) con guía de precio y calendario cerrado (4–6 semanas).

• Shortlist + Q&A en data room; visitas in situ y aclaraciones urbanísticas.

• Oferta vinculante (BAFO) con condiciones suspensivas proporcionadas (no “chequeos infinitos”).

• Selección ponderando precio, certidumbre y tiempo (no solo la cifra).

Cierre (Fase 2): documentación, condiciones y cobro

• Contrato (SPA/APA) con representaciones y garantías acotadas y mecanismos de ajuste de precio (working capital, unidades entregadas, liberación por hitos).

• Liberación de cargas y consentimientos con el banco: esquema de liberación parcial conforme a cobros.

• Plan de transición: personal clave, continuidad de obra, traspaso de seguros/garantías y comunicación a compradores.

Sevilla: claves locales de mercado

• Tracción BTR en áreas con demanda de alquiler (Sevilla Este, Dos Hermanas, áreas bien conectadas).

• Administración: coordinación con Gerencia de Urbanismo y licencias para evitar cuellos de botella.

• Contratistas: ecosistema local con capacidad para reenganchar obra si hay visibilidad de cobros por hitos.

Comunicación con financiadores y compradores

• Banca: calendario de liberación de garantías por hitos y reporting.

• Compradores minoristas: mensajes breves y verificables (fechas, garantías, subrogaciones).

• Proveedores críticos: mantener suministro pactando pagos condicionados a cierre.

Riesgos habituales (y cómo evitarlos)

• Perímetro difuso → Vendor DD y anexos claros.

• Consentimientos tardíos → Tramitarlos en paralelo con un checklist y responsables.

• “Dataroom vacío” → Carga documental mínima antes del teaser; actualizar semanalmente.

• Dependencia de una sola oferta → Estrategia de lista corta amplia y plazos firmes.

• Shock fiscal inesperado → Simular escenarios y preacordar estructura (SPV/activo)

¿Es mejor vender la SPV o los activos en Sevilla?
Depende de licencias, deuda y fiscalidad. La SPV simplifica continuidad pero exige due diligence corporativa; el activo limpia pasivos y puede acelerar consentimientos.

¿Cómo evitar ofertas oportunistas a la baja?
Con proceso competitivo (IOI–BAFO), plazos claros, data room robusto y reglas de puja que premien certidumbre y tiempo de cierre.

¿Qué pasa con las arras y reservas de compradores?
Se contemplan subrogaciones y calendarios de entrega; el contrato debe proteger derechos y garantías del comprador.

¿La banca aceptará liberar cargas?
Sí, si el esquema de liberación está ligado a cobros por hitos y el plan reduce riesgo global del préstamo.