2. Giurisprudenza
2.1. Classamento catastale – discrezionalità amministrativa e controllo giurisdizionale (Corte di Cassazione, ord. 21 marzo 2025, n. 7621)
La Corte di Cassazione ha statuito che l’assenza di una disciplina dettagliata per qualificare un immobile come “A/1” nella normativa di riferimento (artt. 1, 2 e 8 del R.D.L. n. 652/1939 e artt. 4, 6 e 9 del D.P.R. n. 1142/1949) non è idonea a integrare un dubbio di costituzionalità. Secondo la Corte, spetta al legislatore stabilire criteri generali e astratti, che l’Amministrazione deve dettagliare e applicare con discrezionalità, sotto il controllo della giurisdizione. Per tali ragioni, la Corte ha deciso di non rinviare la questione di legittimità costituzionale alla Consulta.
2.2. Plusvalenza IRPEF – vendita di fabbricato da demolire (Corte di Cassazione, ord. 1° aprile 2025, n. 8531)
La Corte di Cassazione ha ribadito, in tema di imponibilità della plusvalenza derivante dalla cessione di un fabbricato da demolire, pervenuto al venditore per successione ereditaria, l’ormai consolidato orientamento secondo il quale non è possibile ricondurre il reddito derivante dalla cessione alla disciplina di cui all’art. 67, comma 1, lett. a), del TUIR riqualificando il fabbricato come terreno edificabile. Anche in questa sede, è stato chiarito che non è concepibile una terza alternativa di classificazione tra “edificato” e “non edificato”. Conseguentemente, l’alienazione di un edificio, anche qualora le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione o l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e la ricostruzione dell’immobile, non può essere riqualificata come cessione del sottostante terreno edificabile.
2.3. Cessione di terreni agricoli – assoggettamento ad IVA (CGUE, sent. 3 aprile 2025, causa C-213/24)
La Corte di Giustizia dell’Unione Europea ha stabilito che può considerarsi soggetto passivo IVA anche la comunione legale costituita da coniugi comproprietari i quali provvedano alla cessione di terreni agricoli successivamente convertiti in edificabili. A tal fine, non risulta ostativa la circostanza per la quale il terreno non sia stato acquistato ai fini dell’esercizio di un’attività agricola o commerciale.
La Corte ha specificato che un soggetto che dispone la cessione di terreni di proprietà personale mediante assunzione dei relativi rischi e con l’intervento di un intermediario professionale può essere qualificato come soggetto passivo d’imposta, qualora l’operazione sia riconducibile a un’attività economica ai sensi dell’art. 9 della Direttiva IVA.
2.4. Imponibilità IMU dei beni-merce – legittimità costituzionale (Corte Costituzionale, sent. 17 aprile 2025, n. 49)
La Corte Costituzionale ha respinto le censure di incostituzionalità sollevate in relazione agli att. 3 e 53 della Costituzione in merito all’art. 13, comma 9-bis, del D.L. n. 201/2011, che disponeva per l’anno 2012 l’imponibilità ai fini IMU degli immobili fabbricati e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, riconoscendo che il mero possesso di un bene integra un autonomo indice di capacità contributiva, prescindendo dal suo utilizzo effettivo. L’organo di giustizia costituzionale ha ribadito la discrezionalità del legislatore in materia tributaria ed evidenziato che l’evoluzione normativa in materia fiscale rappresenta un fisiologico adeguamento alle dinamiche economiche e finanziarie del Paese.
2.5. Esenzione IMU – immobili destinati alla vendita (Corte di Cassazione, ord. 21 aprile 2025, n. 10392)
La Corte di Cassazione si è pronunciata sull’esenzione IMU prevista per fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita prevista dall’art. 13, comma 9-bis, del D.L. n. 201/2011, nel testo novellato dall’art. 2, comma 2, lett. a), del D.L. n. 102/2013.
La Corte, in conformità all’indirizzo consolidatosi nella giurisprudenza di legittimità, ha statuito che l’esenzione disciplinata dalla norma innanzi menzionata deve essere riconosciuta solamente ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (secondo il tenore letterale della norma). Secondo la Corte, la natura eccezionale delle disposizioni legislative in materia di agevolazioni tributarie osta a un’interpretazione volta ad estendere l’esenzione ai fabbricati acquistati e ristrutturati (mediante interventi di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia o di ristrutturazione urbanistica, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettere c), d) e f), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) per essere destinati dall’impresa acquirente alla vendita.
2.6. Esenzione IMU per gli immobili merce – concessione in locazione (Corte di Cassazione, ord. 21 aprile 2025, n. 10394)
La Corte di Cassazione ha ribadito che l’agevolazione IMU prevista per i beni merce dall’art. 1, comma 751, della L. n. 160/2019 non può essere applicata per l’intero anno di riferimento qualora tali immobili siano concessi in locazione o utilizzati dall’impresa costruttrice, anche in via temporanea. La Corte ha argomentato la sua decisione sottolineando che l’esenzione prevista dall’art. 13, comma 9-bis, del D.L. n. 201/2011, successivamente modificata dall’art. 2, comma 2, lett. a), del D.L. n. 102/2013, per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita non può essere concessa se gli stessi vengono locati, anche solo per un periodo transitorio, durante l’anno di riferimento. Inoltre, non è ammessa una fruizione proporzionale dell’agevolazione rispetto al periodo infrannuale di utilizzo da parte del contribuente, come previsto dall’art. 9, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011.
Per quanto riguarda i beni merce, la condizione necessaria per beneficiare dell’agevolazione è la “permanente destinazione alla vendita”. Secondo la Corte, questa condizione viene meno se il fabbricato è concesso in godimento a terzi, anche in via temporanea od occasionale, tramite locazione o comodato.
2.7. Esenzione TARI – magazzini aziendali (Corte di Cassazione, ord. 1° maggio 2025, n. 11476)
La Corte di Cassazione si è espressa in tema di esenzione dalla TARI dei magazzini strumentali alla produzione e allo stoccaggio di prodotti finiti ai sensi dell’art. 1, comma 649, della L. n. 147/2013, ove si producano rifiuti speciali soggetti a smaltimento a spese del produttore, in conformità alle modalità di legge. La Corte ha stabilito che, indipendentemente dalla denominazione, l’esonero dalla misura variabile dell’imposta è sempre condizionato alle caratteristiche concrete dell’area, quali il collegamento funzionale del magazzino ai locali produttivi, l’esclusività della destinazione del magazzino all’attività produttiva, la produzione, nei magazzini, di rifiuti speciali in modo continuativo e prevalente rispetto ai rifiuti urbani, lo smaltimento di detti rifiuti speciali secondo la normativa vigente.
L’onere probatorio relativo alle citate caratteristiche incombe sul contribuente. Resta dunque fermo il principio consolidatosi in giurisprudenza secondo il quale “per i produttori di rifiuti speciali non assimilabili agli urbani non si tiene […] conto della parte dell’area dei magazzini, funzionalmente ed esclusivamente collegata all’esercizio dell’attività produttiva, occupata da materie prime e/o merci, merceologicamente rientranti nella categoria dei rifiuti speciali non assimilabili, la cui lavorazione genera comunque rifiuti speciali non assimilabili, fermo restando l’assoggettamento dei magazzini destinati allo stoccaggio di semilavorati e/o prodotti finiti connessi a lavorazioni produttive di rifiuti assimilati, dei magazzini di attività commerciali, dei magazzini relativi alla logistica, dei magazzini di deposito di merci e/o mezzi di terzi” (cfr. Corte di Cassazione, sent. 9 luglio 2024, n. 18689).
2.8. Immobilizzazioni materiali – contabilizzazione – beni di terzi – società di comodo (Corte di Cassazione, sent. 2 maggio 2025, n. 11509)
La Corte di Cassazione, in conformità con alcune più risalenti pronunce, ha statuito che non è corretta la contabilizzazione nel conto immobili delle immobilizzazioni materiali delle spese di ristrutturazione sostenute da una società su un immobile detenuto in comodato, da cui consegua la congruità dello studio di settore e la conseguente esclusione dalla disciplina delle società di comodo. La Suprema Corte ha sottolineato, richiamando i principi contabili di riferimento (principalmente l’OIC 24), che le migliorie su beni di terzi devono essere contabilizzate tra le immobilizzazioni materiali, ovvero tra le immateriali a seconda della “separabilità” del bene cui afferiscono. In nessun caso può, tuttavia, ritenersi corretta la contabilizzazione autonoma nel conto dei beni immobili, sebbene la spesa sostenuta afferisca ad un bene immobile, quando questo bene non è di proprietà della società.
2.9. Plusvalenze realizzate da persone fisiche dalla cessione di immobili – requisito della residenza (Corte di Cassazione, ord. 5 maggio 2025, n. 11786)
La Corte di Cassazione ha stabilito che ai fini dell’esenzione della plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un immobile acquistato da meno di cinque anni, il requisito determinante è la dimora abituale nell’immobile, valutata sulla base di elementi oggettivi, indipendentemente dalle risultanze anagrafiche.
La Corte ha, inoltre, precisato che l’Amministrazione Finanziaria ha la facoltà di superare le risultanze anagrafiche contrarie mediante presunzioni gravi, precise e concordanti e che le dichiarazioni sostitutive di notorietà rese da terzi, prodotte dal contribuente, costituiscono elementi indiziari che devono essere considerati nel contesto complessivo degli elementi di prova.
2.10. Esenzione da ritenuta per i dividendi distribuiti a fondi esteri –– portata retroattiva (CGT di primo grado di Pescara, sent. 5 maggio 2025, n. 190)
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Pescara ha statuito che i dividendi corrisposti a organismi di investimento collettivo del risparmio istituiti in Stati membri dell’Unione europea o dello Spazio economico europeo, con gestore soggetto a vigilanza nello Stato di istituzione dell’organismo, sono esenti da ritenuta anche se percepiti anteriormente al 1° gennaio 2021.La Corte ha osservato che, sebbene l’esenzione sia stata introdotta solo a decorrere dal 1° gennaio 2021 dall’art. 1, comma 631, della L. n. 178/2020 (che ha modificato l’art. 27, comma 3, del D.P.R. n. 600/1973), la normativa previgente – nella parte in cui assoggettava a ritenuta i dividendi distribuiti a fondi esteri, a fronte dell’esenzione riconosciuta ai fondi italiani ai sensi dell’art. 73, comma 5-quinquies, del TUIR – è da ritenersi in contrasto con il diritto dell’Unione europea, in particolare con gli articoli 63 TFUE (libera circolazione dei capitali) e 49 TFUE (libertà di stabilimento).
2.11. Regime della cedolare secca (Corte di Cassazione, sent. 7 maggio 2025, n. 12079)
La Corte di Cassazione ha sancito che in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni.
2.12. Contratto di locazione – opponibilità scrittura privata (Corte di Cassazione, ord. 7 maggio 2025, n. 12081)
La Corte di Cassazione ha riconosciuto, in linea con un precedente orientamento (Cass., ord. 9 marzo 2022, n. 7644), che ai fini della determinazione dei proventi da locazione da assoggettare ad IRPEF, la scrittura privata di riduzione del canone di locazione non è soggetta all’obbligo di registrazione, potendo la data certa dell’accordo desumersi anche da altri mezzi di prova. Gli accordi di riduzione del canone non rientrano, infatti, tra gli eventi successivi alla stipula che devono essere autonomamente assoggettati a registrazione ai sensi degli artt. 3 e 17 TUIR.
2.13. Società non operative – pianificazione aziendale e onere della prova (Corte di Cassazione, ord. 11 maggio 2025, n. 11470)
La Corte di Cassazione ha statuito che ai fini della disciplina del comodo non assumono rilevanza, quali condizioni oggettive di carattere straordinario, quelle derivanti dalla mancanza di pianificazione aziendale da parte degli amministratori della società o da una completa incapacità produttiva. In tale contesto, la mancata emanazione di un decreto attuativo di approvazione di un piano urbanistico, di per sé, non rappresenta un impedimento oggettivo, a meno che la società non dimostri di aver intrapreso azioni concrete per realizzare le opere progettate entro un tempo ragionevole.
2.14. Determinazione reddito d’impresa e diritto alla detrazione dell’IVA per immobili erroneamente accatastati come strumentali (Corte di Cassazione, ord. 22 maggio 2025, n. 13755)
La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini della determinazione del reddito d’impresa e dell’esercizio del diritto di detrazione dell’IVA, la qualificazione di un immobile come strumentale non può basarsi esclusivamente sulla classificazione catastale (nel caso di specie, di categoria A/10, ma adibito in concreto ad abitazione) e che è necessario un accertamento concreto della destinazione economica del bene e della sua effettiva correlazione con l’attività imprenditoriale svolta.
L’effettiva inerenza del bene rispetto alle finalità imprenditoriali va accertata con un esame concreto e non solo teorico, verificando che l’immobile rappresenti, anche in modo programmato, uno strumento essenziale per l’attività d’impresa. A tal fine, la classificazione catastale non è un elemento determinante ai fini fiscali per la qualificazione del bene.
2.15. Deducibilità IMU ai fini IRES (Corte Costituzionale, sent. 27 maggio 2025, n. 75)
La Corte Costituzionale ha dichiarato non fondate le questioni di legittimità costituzionale sollevate sull’art. 14, comma 1, del D.Lgs. n. 23/2011, come modificato dalla L. n. 147/2013 (Legge di Stabilità 2014), nella parte in cui prevedeva, dal 2014 al 2018, la deducibilità nella misura del 20% dell’IMU relativa agli immobili strumentali dalla base imponibile IRES.
2.16. Imposta di registro sulla cessione di azienda – passività aziendali (Corte di Cassazione, ord. 31 maggio 2025, n. 14660)
La Corte di Cassazione ha chiarito che, nella cessione d’azienda, i debiti della cedente verso la cessionaria non sono deducibili dalla base imponibile dell’imposta di registro, anche se inerenti e risultanti dalle scritture contabili. Tali passività si estinguono per confusione ai sensi dell’art. 1253 c.c. al momento dell’atto e, non essendo più “esistenti”, costituiscono parte del corrispettivo tassabile come modalità di pagamento del prezzo ai sensi dell’art. 43, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986. La Corte ribadisce che solo le passività effettivamente inerenti e ancora in essere alla data del trasferimento possono essere escluse dalla base imponibile (art. 51, comma 4, del D.P.R. n. 131/1986).
2.17. PEX – Requisito di commercialità – attività di costruzione (Corte di Cassazione, ord. 2 giugno 2025, n. 14800)
La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini del regime PEX, l’attività di costruzione di un immobile a destinazione alberghiera, ancorché preparatoria, è idonea ad integrare il requisito della commercialità ex art. 87, comma 1, lett. d), del TUIR, purché in seguito risulti provato che nell’immobile sia effettivamente iniziata l’attività imprenditoriale. La Corte ha affermato il seguente principio di diritto “ai fini del beneficio previsto dall’art. 87, comma 1, TUIR (esenzione della plusvalenza nella misura del 95 per cento), il requisito previsto alla lett. d), relativo all’esercizio da parte della società partecipata di un’impresa commerciale, non va escluso, ai sensi della presunzione iuris et de iure di non sussistenza contenuta nella medesima lettera, ove l’immobile strumentale sia in costruzione, in quanto tale attività è volta a dotare l’impresa di un apparato organizzativo autonomo, purché in seguito sia provato che nell’immobile stesso sia successivamente iniziata l’attività imprenditoriale medesima”.
2.18. Società non operative – credito IVA (Corte di Cassazione, ord. 7 giugno 2025, n. 15227)
La Corte di Cassazione ha ribadito che la qualificazione di una società come non operativa e il conseguente disconoscimento del credito IVA devono essere valutati alla luce delle circostanze oggettive che possono impedire il raggiungimento dei ricavi minimi previsti dalla normativa sulle società di comodo. La Corte ha stabilito, in linea con la giurisprudenza unionale, che il disconoscimento del credito IVA basato sulla presunzione di non operatività viola i principi di neutralità e proporzionalità dell’IVA sanciti dalla normativa europea.
2.19. Mancata riconsegna di un immobile in leasing ai fini della soggettività passiva IMU (Corte di Cassazione, ord. 11 giugno 2025 n. 15556)
La Corte di Cassazione ha confermato il proprio orientamento statuendo che, in caso di risoluzione di un contratto di leasing immobiliare per inadempimento dell’utilizzatore, la soggettività passiva ai fini IMU torna in capo alla società di leasing anche se l’immobile non è stato ancora materialmente riconsegnato.
2.20. Imposta di registro – caparra confirmatoria – contratto preliminare (Corte di Cassazione, ord. 11 giugno 2025, n. 15614)
La Corte di Cassazione ha sancito che, ai fini dell’imposta di registro, la pattuizione accessoria a un contratto preliminare, con cui le parti differiscano il versamento della caparra confirmatoria a un momento successivo rispetto alla stipula del contratto, purché antecedente alla scadenza delle obbligazioni pattuite, è soggetta all’imposta di registro in misura proporzionale ai sensi della nota all’articolo 10 della tariffa – parte prima allegata al D.P.R. n. 131/1986. La Corte ha chiarito che “l’obbligazione tributaria non dipende dalla materiale corresponsione della caparra, ma dalla semplice previsione contrattuale o promessa della stessa”, rendendo irrilevante l’esecuzione differita rispetto alla conclusione del contratto preliminare.
2.21. Applicabilità delle imposte ipotecaria e catastale fisse in caso di cessioni effettuate da banche e intermediari finanziari su beni rivenienti dalla risoluzione di contratti di leasing (Corte di Cassazione, ord. 12 giugno 2025 n. 15791)
La Corte di Cassazione ha chiarito la portata applicativa dell’art. 35, comma 10-ter.1, del D.L. n. 223/2006, ai sensi del quale “alle cessioni, effettuate dalle banche e
