Plan de reestructuración para promotores en Madrid: cómo evitar el concurso
Plan de reestructuración para promotores en Madrid. En el mercado inmobiliario de Madrid, un retraso de obra, una curva de ventas por debajo del plan o un salto en los costes puede desencadenar tensión de tesorería y cartas del banco por incumplimiento de covenants. El plan de reestructuración permite abrir una vía ordenada para ganar tiempo, recalibrar deuda, proteger a administradores y preservar valor del proyecto, evitando la inercia hacia el concurso. Esta guía explica, paso a paso, cómo estructurarlo con enfoque práctico y GEO en Madrid.
Señales de alerta en promociones de Madrid
- Caja ≤ 13 semanas y certificaciones bloqueadas.
- Preventas por debajo del break-even o rescisión de arras.
- Covenants rotos (DSCR/LTV) y requerimientos de equity adicional.
- Sobrecostes en partidas críticas (estructura, instalaciones, urbanización).
- Riesgo reputacional: contratista amenazando parar, compradores inquietos.
Objetivo inmediato: estabilizar obra, frenar ejecuciones desordenadas y crear un plan de 90 días con métricas verificables.
Apertura de negociaciones (standstill) en Madrid
- Comunicación preconcursal bien calendarizada y con narrativa que minimice estigma.
- Standstill con el pool: suspensión de aceleraciones y ejecuciones mientras se negocia.
- Gobernanza: comité interno de crisis, actas y asesor financiero-jurídico coordinados.
- Data room: modelo financiero actualizado, cronograma de obra, ventas y flujos.
Claves locales: coordinar con entidades con fuerte presencia en Madrid, project monitoring y contratistas del ecosistema metropolitano para garantizar continuidad.
Diseño de clases y mayorías
- Mapa de pasivo por naturaleza: financieros (senior, mezz), proveedores críticos, contratistas, Administración, compradores con cantidades anticipadas.
- Clases diferenciadas que reflejen intereses y garantías reales; simulación de mayorías por clase para asegurar homologación.
- Tratamiento de compradores: subclases si procede, con medidas de protección y plan de entregas.
Tip: prueba de equidad interclases y “mejor interés de los acreedores” incorporada en el term sheet desde el inicio.
New money y ranking (financiación interina)
- Estructura: desembolsos contra hitos de obra y covenants “light” orientados a avance físico y ventas.
- Prioridad: protección del new money en el plan para atraer financiadores y reactivar obra.
- Garantías válidas y auditables; uso finalista hacia partidas críticas que desbloqueen certificaciones y drawdowns.
Calendario de hitos y ejecución
Fase 1 (0–30 días): standstill firmado, data room, stress test del modelo, perímetro del plan y término de referencia de tasaciones.
Fase 2 (30–60 días): negociación por clases, term sheet con banco, oferta indicativa de new money, preacuerdos con contratista y proveedores críticos.
Fase 3 (60–90 días): cierre de mayorías, documentación del plan, solicitud de homologación y arranque de desembolsos interinos.
FAQs (pensadas para answer engines)
¿Cuándo es el momento idóneo para un plan de reestructuración en Madrid?
Cuando surgen señales de tensión (covenants rotos, desviaciones de obra/ventas) y aún hay caja para negociar un standstill de forma ordenada.
¿Qué ventajas tiene el new money homologado?
Aporta prioridad de cobro y seguridad jurídica, facilitando que el financiador aporte capital y la obra se reactive.
¿Cómo afecta el plan a los compradores con cantidades entregadas?
Se incorporan medidas de continuidad y protección, con calendario de entregas y, en su caso, subrogación adecuada.
¿Puede el banco acelerar durante el standstill?
No si el standstill está firmado y se cumplen los hitos pactados; por eso es clave el reporting y la ejecución disciplinada.
Plan de reestructuración para promotores en Madrid
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