Preconcurso y apertura de negociaciones para promotores en Barcelona
Preconcurso y apertura de negociaciones para promotores. En el ecosistema inmobiliario de Barcelona —con obra tensionada por costes, plazos administrativos y una curva de ventas más lenta— la apertura de negociaciones (preconcurso) es la herramienta que permite ordenar pagos, frenar ejecuciones y reestructurar el proyecto antes de que sea tarde. Si eres promotor (SPV o grupo), aquí tienes el método práctico para comunicar el preconcurso, pactar un standstill con banca y contratistas, y llegar a un plan viable sin estigmatizar la promoción.
Qué es (y qué no es) el preconcurso
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Qué es: un marco legal para abrir negociaciones con acreedores (financieros, contratistas, proveedores, compradores con cantidades anticipadas), acompañadas de un calendario y reporting.
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Qué no es: no es “pararlo todo” ni una confesión de insolvencia; es gestión anticipada para evitar el concurso.
Paso 1 — Comunicación preconcursal bien diseñada
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Calendario: define semana a semana hitos de información y documentos a compartir.
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Narrativa: explica causas y plan (no excusas). Transparencia suficiente para generar confianza sin sobreexponer el proyecto.
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Alcance: identifica acreedores por clases (bancos, proveedores críticos, contratista principal, Administración, compradores).
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Gobernanza: comité de crisis (CEO/CFO + asesor legal y financiero), actas y responsables por flujo (obra, ventas, tesorería).
Paso 2 — Standstill con el pool bancario
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Objetivo: suspender aceleraciones y ejecuciones mientras se negocia.
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Contenido típico: métricas mínimas de caja, reporting quincenal, desembolsos por hitos si procede, y “no surprises” (sin pagos selectivos).
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Claves locales (Barcelona): coordinar con entidades con presencia en Cataluña, project monitoring activo y alineación con el contratista para evitar paradas.
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Resultado: tiempo ordenado para modelar el plan y asegurar continuidad de obra y ventas.
Paso 3 — Plan de 90 días (estructura y entregables)
Fase 1 (Días 0–30): Diagnóstico y perímetro
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Tesorería 13 semanas y stress tests.
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Mapa de acreedores y propuesta de clases.
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Data room: modelo financiero, cronograma de obra, ventas, certificaciones, garantías y permisos.
Fase 2 (Días 30–60): Negociación y term sheet
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Negociación por clases; term sheet con el banco (DSCR/LTV objetivo, plazos, carencias).
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Acuerdos puente con contratista y proveedores críticos.
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Diseño del new money (prioridad/ranking y garantías válidas).
Fase 3 (Días 60–90): Cierre y homologación
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Mayorías por clase, documentación del plan de reestructuración y, si conviene, homologación.
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Preparación de hito de reactivación (desembolsos por avance físico).
Impacto en contratos de obra y relación con el contratista
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Continuidad: evita paralizaciones acordando pagos críticos condicionados a hitos de obra.
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Modificados: soporte técnico-jurídico para revisar precios y plazos sin romper el equilibrio del plan.
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Back-to-back con subcontratas: prioriza partidas críticas (estructura, instalaciones, urbanización).
Tratamiento de compradores y reputación
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Compradores con cantidades anticipadas: medidas de protección (calendario de entrega, subrogación, garantías).
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Comunicación: mensajes cortos, veraces y consistentes; evita rumores que perjudiquen ventas y marca de la promoción.
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Canales: comunicaciones oficiales, atención directa a oficinas de ventas y FAQs públicas coherentes con el plan.
Riesgos típicos y mitigaciones
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Información incompleta → Cierre mensual de datos y reporting al pool.
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Ejecuciones selectivas → Standstill bien atado y priorización objetiva de pagos.
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Impugnaciones → Documenta alternativas analizadas y el mejor interés de acreedores por clase.
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Estigma comercial → Narrativa de gestión responsable, no de “problema”.
Checklist rápido (Barcelona)
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Tesorería 13 semanas y stress tests.
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Mapa de acreedores y clases definidas.
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Standstill negociado (reporting + hitos).
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Term sheet con banco (plazos, DSCR, garantías).
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Acuerdo puente con contratista y proveedores críticos.
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Paquete de new money (prioridad y garantías).
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Plan de comunicación (banca, contratista, compradores, PM).
Si tu promoción en Barcelona muestra señales de tensión, actúa con tiempo. En 10 días podemos entregarte un diagnóstico con hoja de ruta para abrir negociaciones, pactar standstill y encarrilar un plan que preserve valor y evite el concurso.
FAQs
¿La apertura de negociaciones se hace pública y me perjudica en ventas?
Se limita a lo exigido por ley y se gestiona la reputación con una narrativa de continuidad y un plan con hitos claros.
¿El preconcurso paraliza la obra?
No. Se priorizan partidas críticas y se pactan pagos por hitos para mantener el avance físico.
¿Puedo incorporar financiación interina (new money)?
Sí. Debe estar protegida en el plan con prioridad/ranking y garantías válidas.
¿Qué documentación pedirá el banco en Barcelona?
Modelo financiero actualizado, cronograma de obra, ventas, project monitoring y un term sheet con medidas y covenants realistas.
Preconcurso y apertura de negociaciones para promotores
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