Cooperativas de vivienda Andalucía: reestructuración

Cooperativas de vivienda en Andalucía: reestructurar sin frenar la obra

Cooperativas de vivienda en Andalucía reestructuración. En un contexto de costes al alza y plazos administrativos exigentes en Andalucía, muchas cooperativas afrontan tensiones de tesorería que amenazan la continuidad de la obra. Reestructurar sin parar es posible con un plan que priorice partidas críticas, ordene pagos y alinee a contratista, banca y socios.

1) Diagnóstico inicial: caja, obra y socios

• Tesorería 13 semanas con escenarios (base, pesimista, de contingencia).

• Avance físico y cronograma: hitos pendientes, certificaciones y puntos críticos (estructura, instalaciones, urbanización).

• Ventas y cuotas: ratio de morosidad, previsión de cobros, necesidad de refuerzo temporal.

• Riesgos clave: licencias, suministros, litigios, penalizaciones por retrasos.

2) Priorizar la continuidad de obra

• Mapa de partidas críticas que desbloquean certificaciones y pagos del banco.

• Pagos por hitos al contratista principal y subcontratas esenciales.

• Back-to-back con proveedores críticos para asegurar suministro.

• Control de modificados: solo los imprescindibles con soporte técnico y trazabilidad.

3) Relación con el contratista en Andalucía

• Acuerdo puente: calendario de obra actualizado, hitos verificables y condiciones de pago ligadas a avance.

• Revisión de precios cuando proceda, con metodología técnica y límites claros.

• Garantías de cumplimiento y calidad adecuadas al riesgo y al nuevo calendario.

4) Negociación financiera con banca

• Standstill para evitar aceleraciones mientras se negocia.

• Reequilibrio del préstamo: carencias, ampliación de plazo, liberaciones por entrega de viviendas.

• Desembolsos condicionados a hitos técnicos certificados por project monitoring.

• New money interino si es necesario, con prioridad y garantías válidas.

5) Gobierno y cumplimiento en la cooperativa

• Comité de crisis (consejo rector + dirección de obra + asesoría jurídica y financiera).

• Actas completas con alternativas evaluadas, criterios y plan de ejecución.

• Política de conflictos de interés y transparencia documental.

• Controles internos: cierres mensuales, trazabilidad de pagos críticos y archivo técnico.

6) Comunicación con los socios

• Mensajes breves y verificables: situación, causas, plan y calendario nuevo.

• FAQ para la asamblea: qué cambia, qué no y cómo se protegen sus aportaciones.

• Canales oficiales: convocatorias, circulares y área privada con informes de obra y tesorería.

• Gestión de bajas: protocolo claro, opciones de sustitución y reglas de devolución según estatutos.

7) Uso de preconcurso/plan de reestructuración (cuando convenga)

• Objetivo: ganar tiempo y ordenar la negociación por clases de acreedores.

• Contenido: tratamiento de contratista y proveedores críticos, protección del new money, calendario de hitos y homologación si procede.

• Efectos: frena ejecuciones desordenadas y permite continuar obra con seguridad jurídica.

8) Ventas en bloque y alternativas de liquidez

• Bloques BTR o llave en mano para acelerar caja sin destruir precio.

• Dación en pago parcial de suelo/activos no core si mejora el equilibrio global.

• Permutas con operadores locales cuando alivian tensión sin comprometer entregas.

9) Control documental y trazabilidad

• Data room con contrato de obra, certificaciones, cronograma, informes PM, licencias, garantías y pólizas.

• Cuadro de mando semanal: avance físico, desviaciones, pagos críticos, riesgos y mitigaciones.

• Auditoría interna de decisiones del consejo rector y su ejecución.

10) Checklist rápido

• Tesorería 13 semanas con escenarios.

• Cronograma de obra actualizado y mapa de partidas críticas.

• Acuerdo puente con contratista (pagos por hitos).

• Standstill y term sheet con banca.

• Propuesta de new money y esquema de garantías.

• Protocolo de comunicación a socios y FAQ.

• Actas y archivo de soporte técnico-jurídico.

¿Cómo evitar bajas masivas de socios durante la reestructuración?
Con transparencia, calendario realista, avances verificables y explicar cómo se protegen sus aportaciones y fechas de entrega.

¿Se puede renegociar el contrato de obra sin paralizar?
Sí. Con acuerdos de pagos por hitos, revisión de precios justificada y garantías de cumplimiento ligadas al nuevo calendario.

¿La banca acepta liberar por entregas parciales?
Habitualmente sí, si hay calendario y certificaciones que acrediten el avance, y el riesgo global del préstamo disminuye.

¿Cuándo conviene activar un preconcurso?
Cuando la tensión de caja y los incumplimientos potenciales exigen un marco legal para negociar ordenadamente y proteger la continuidad.

¿Qué indicadores debo vigilar cada semana?
Caja disponible, avance físico vs. cronograma, certificaciones emitidas, hitos PM, morosidad de cuotas y riesgos abiertos.

¿Cómo tratar los modificados de obra en una cooperativa?
Solo los imprescindibles, con informe técnico y financiero, aprobación formal y ajuste del calendario y del presupuesto.