Responsabilidad de administradores en promotoras de Málaga

Responsabilidad de administradores en promotoras de Málaga: cómo blindarte

Responsabilidad de administradores en promotoras de Málaga. Cuando una promotora entra en tensión de tesorería (certificaciones sin pagar, ventas por debajo del plan, covenants rotos), las decisiones del órgano de administración pasan a primer plano. Esta guía ofrece un protocolo accionable para protegerte frente a responsabilidad y maximizar las opciones de continuidad de tu proyecto en Málaga y su área metropolitana.

1) Deberes del administrador

• Diligencia y lealtad: actuar informadamente, con criterios de negocio razonables y en interés de la sociedad/proyecto.

• Vigilancia y control: establecer reporting financiero y de obra (tesorería 13 semanas, cronograma, ventas).

• Reacción ante la tensión: activar medidas tempranas (apertura de negociaciones, standstill, plan de 90 días) antes de que la insolvencia se agrave.

• Evitar favorecimientos: no realizar pagos selectivos sin justificación objetiva (p. ej., partidas críticas para evitar la paralización de obra).

2) Señales de alerta

• Caja ≤ 13 semanas y curva de ventas por debajo del break-even.

• DSCR/LTV incumplidos o en riesgo.

• Sobrecostes en partidas críticas (estructura, urbanización, instalaciones).

• Contratista amenazando parada o rescisión.

• Compradores solicitando resolución de arras o penalizaciones.

Acción inmediata: documentar la situación, convocar consejo y abrir un proceso ordenado (preconcurso/plan) si procede.

3) Blindaje documental: lo que debe constar en actas

• Alternativas consideradas: continuidad, reducción de alcance, venta ordenada, plan de reestructuración, concurso.

• Criterios de decisión: métricas (tesorería, avance físico, ventas), riesgos y efectos en acreedores.

• Asesoramiento recibido: financiero/técnico/jurídico y cómo influyó en la decisión.

• Plan de ejecución y seguimiento: hitos, responsables, calendario y reporting.

• Conflictos de interés: identificación y, en su caso, abstención.

4) Protocolo de consejo en crisis

1. Comité de crisis (CEO/CFO + asesoría jurídica y financiera).

2. Reporte semanal: tesorería, obra, ventas, riesgos.

3. Mapa de acreedores y clases (bancos, contratista, proveedores críticos, compradores, Administración).

4. Standstill con el pool bancario y pagos por hitos con contratista.

5. Data room: modelo financiero actualizado, cronograma de obra y ventas, contratos clave, garantías.

6. Plan de comunicación (banca, contratista, compradores, project monitoring).

5) Uso de preconcurso/plan de reestructuración

• Objetivo: ganar tiempo, evitar ejecuciones desordenadas y alinear intereses.

• Contenido: diseño de clases y mayorías, new money protegido (ranking y garantías válidas), calendario de hitos.

• Efecto: preserva valor, reduce riesgo de responsabilidad por inacción o tardanza y permite reactivar obra.

6) Relación con contratista y proveedores críticos

• Pagos condicionados a hitos que desbloqueen certificaciones y avance físico.

• Modificados con soporte técnico (precios, calidades, plazos).

• Back-to-back con subcontratas para asegurar continuidad.

7) Compradores y reputación

• Medidas de protección (calendario de entrega, subrogación, garantías).

• Mensajes breves y verificables: fechas, avances, condiciones objetivas.

• Un único relato coherente con el plan para evitar rumores.

8) Plan de 90 días (hoja de ruta)

• 0–30 días: diagnóstico (tesorería 13 semanas, stress tests), perímetro de plan, standstill con banca, acuerdo puente con contratista.

• 30–60 días: negociación por clases, term sheet con banco (DSCR/LTV objetivo), diseño de new money.

• 60–90 días: cierre de mayorías, documentación del plan y, si procede, homologación y desembolsos interinos.

9) Riesgos y cómo mitigarlos

• Retrasar decisiones: agrava insolvencia; activar el protocolo ante las primeras señales.

• Información incompleta: cierres mensuales y auditoría de datos clave.

• Pagos selectivos injustificados: priorizar por crítica a la continuidad y documentar el criterio.

• Impugnaciones de acreedores: test de viabilidad y “mejor interés por clase” en el expediente.

10) Checklist rápido (para tu próximo consejo)

• Tesorería 13 semanas + stress tests.

• Mapa de acreedores y propuesta de clases.

• Borrador de standstill con banca y pagos por hitos a contratista.

• Data room mínimo (modelo financiero, cronograma, contratos, garantías).

• Term sheet de new money (ranking/garantías).

• Plan de comunicación (banca, contratista, compradores, PM).

• Acta con alternativas y criterios de decisión.

¿Qué actas necesito para protegerme como administrador en Málaga?
Actas que documenten alternativas consideradas, criterios de decisión, asesoramiento recibido y un plan de ejecución con hitos, responsables y reporting.

¿Puedo ser responsable por retrasar el concurso o la apertura de negociaciones?
Sí, si el retraso agrava la insolvencia. Es clave activar medidas tempranas y justificar su razonabilidad en acta.

¿Sirve un plan de 90 días como prueba de diligencia?
Sí. Acredita que el consejo actuó con método, información suficiente y seguimiento operativo.

¿Cómo documentar intentos de financiación (new money)?
Con term sheets, correos, minutas y anexos que detallen prioridad (ranking), garantías y desembolsos por hitos.

¿Sirve un “cash waterfall” semanal para justificar pagos críticos?
Sí. Permite priorizar por continuidad de obra y soportar decisiones ante terceros.

¿Cómo coordinar al project monitoring con el banco y el contratista?
Con un calendario único de hitos, reporting homogéneo y pagos condicionados al avance verificado.